הכירו את השילוש הקדוש בתהליך קבוצת רכישה

קבוצת רכישה נדל"נית מדוברת רבות בשנים האחרונות, הן לטובה והן לרעה. מבחינה פורמלית, מדובר בעסקה נהדרת עבור אנשים המעוניינים לאגד קבוצת אנשים הומוגניים (לדוגמה, ציבור דתי-חרדי) ולהגיע ככוח מול היזם, הרשויות ומול בנקים. איגוד הקבוצה נעשה במטרה לבנות מבנה מגורים, להוזיל עלויות ולעתים אף במטרה לבחור את השכנים. הצלחת קבוצות הרכישה מוטלת ברובה על כתפיו של מארגן הקבוצה וההתנהלות הכללית עם אנשי המקצוע השונים, ולכן רבים מעדיפים להיעזר בחברות המתמחות בתחום על מנת לבצע את התהליך בצורה מקצועית על ידי צוות משפטי ובעלי מקצוע שונים.

 

השילוש הקדוש בקבוצות רכישה – נאמנות, שקיפות ועמידה בלוח זמנים

בקבוצות רכישה חייבים להיות שלושה מרכיבים עיקריים שישמשו בטוחות עבור הקבוצה, ולמעשה הצלחת התהליך בנויה עליהם. כמו כן, ישנה חשיבות למוניטין ולניסיון מוכח של חברת הניהול בתחום זה, החל מהתהליך הראשוני והבירוקרטי אצל הרשויות, דרך ליווי אישי לאורך כל התהליך וכלה במסירת דירות גמורות תוך עמידה ביעדים. כל אלה מהווים שיקול מכריע בבחירה.

 

נאמנות על כל סוגיה

לנאמנות יש שני פנים, האחת היא נאמנות מלאה מול הדיירים לאורך כל הדרך, והשנייה היא העברת הכספים רק לעו"ד בנאמנות, כלומר לעורך דין נאמן חיצוני של הקבוצה ולא של החברה. חשוב לציין כי חברת ניהול וארגון הקבוצות חייבת להיות תחת כובע של יועץ חיצוני בלבד כמו אדריכל וקבלן. ולכן העברת כספים איננה מקובלת דרכה אלא רק אצל עורך דין שהוא הנאמן של החברה.

 

כחלק מהנאמנות, יש לאמוד את עלויות הדירות והחלוקה בין קבוצת הרוכשים, את העלויות של כלל הדירות שמציגה החברה, את סבירות מחיר רכישת הקרקע והאם קיימת שקיפות וגילוי נאות לגבי אינטרס מארגן הקבוצה בעסקה.

 

שקיפות מלאה לאורך כל הדרך

אחת מאבני היסוד של קבוצת רכישה היא גם השקיפות מול הדיירים מכל הבחינות, כגון רישום הערות אזהרה בקרקע – כשהדיירים משלמים כסף הם צריכים לקבל תמורה משפטית בדמות הערת אזהרה. כמו כן, על הדיירים לקבל עדכונים שוטפים מישיבות נציגות המתבצעות בנוכחות הגורמים השונים בתהליך, פרוטוקולים מסודרים, חוזים לעיון ולדעת בכל זמן נתון כיצד התהליך מתקדם. חשוב לציין כי כאשר ישנה שקיפות מלאה לא נעלמים כספים והדיירים יכולים להתמודד עם כל דבר.

 

עמידה בלוחות זמנים – זמן הוא משאב מוגבל בתהליך

אם נרצה למצוא אספקט מרכזי אחד שמבדיל בין קבוצת רכישה מוצלחת לפחות מוצלחת, נראה כי עמידה בלוחות זמנים היא זו שעושה את ההבדל. החשיבות של תכנון זמן ולוחות זמנים בתהליך קבוצות רכישה היא קריטית, כיוון שמרחב התמרון קטן יותר וכל חריגה עשויה לעלות לדיירים הרבה כסף שבא לידי ביטוי בתשלום שכירות. אם כך, בחרו חברה שיודעת לבנות לוחות זמנים בצורה נכונה ויודעת לעמוד בהן ברמה פרטנית מול כלל הקבוצה.

 

לסיכום, בתהליך קבוצת רכישה לא קיימת התחייבות פורמלית לשלושת הגורמים החשובים הללו, פרט לחוזה שבו מסוכמים הדברים בצורה משפטית, ולכן על הקבוצה לבחור בחברת ניהול לקבוצות רכישה בעלת מוניטין וניסיון מוכח בניהול הקבוצה, במטרה להפיק את המטרה המרכזית של התאגדות הקבוצה והיא – להתאגד ככוח עצום ולהשיג חיסכון בעלויות.