הכירו את השילוש הקדוש בתהליך קבוצת רכישה

קבוצת רכישה נדל"נית מדוברת רבות בשנים האחרונות, הן לטובה והן לרעה. מבחינה פורמלית, מדובר בעסקה נהדרת עבור אנשים המעוניינים לאגד קבוצת אנשים הומוגניים (לדוגמה, ציבור דתי-חרדי) ולהגיע ככוח מול היזם, הרשויות ומול בנקים. איגוד הקבוצה נעשה במטרה לבנות מבנה מגורים, להוזיל עלויות ולעתים אף במטרה לבחור את השכנים. הצלחת קבוצות הרכישה מוטלת ברובה על כתפיו של מארגן הקבוצה וההתנהלות הכללית עם אנשי המקצוע השונים, ולכן רבים מעדיפים להיעזר בחברות המתמחות בתחום על מנת לבצע את התהליך בצורה מקצועית על ידי צוות משפטי ובעלי מקצוע שונים.

 

השילוש הקדוש בקבוצות רכישה – נאמנות, שקיפות ועמידה בלוח זמנים

בקבוצות רכישה חייבים להיות שלושה מרכיבים עיקריים שישמשו בטוחות עבור הקבוצה, ולמעשה הצלחת התהליך בנויה עליהם. כמו כן, ישנה חשיבות למוניטין ולניסיון מוכח של חברת הניהול בתחום זה, החל מהתהליך הראשוני והבירוקרטי אצל הרשויות, דרך ליווי אישי לאורך כל התהליך וכלה במסירת דירות גמורות תוך עמידה ביעדים. כל אלה מהווים שיקול מכריע בבחירה.

 

נאמנות על כל סוגיה

לנאמנות יש שני פנים, האחת היא נאמנות מלאה מול הדיירים לאורך כל הדרך, והשנייה היא העברת הכספים רק לעו"ד בנאמנות, כלומר לעורך דין נאמן חיצוני של הקבוצה ולא של החברה. חשוב לציין כי חברת ניהול וארגון הקבוצות חייבת להיות תחת כובע של יועץ חיצוני בלבד כמו אדריכל וקבלן. ולכן העברת כספים איננה מקובלת דרכה אלא רק אצל עורך דין שהוא הנאמן של החברה.

 

כחלק מהנאמנות, יש לאמוד את עלויות הדירות והחלוקה בין קבוצת הרוכשים, את העלויות של כלל הדירות שמציגה החברה, את סבירות מחיר רכישת הקרקע והאם קיימת שקיפות וגילוי נאות לגבי אינטרס מארגן הקבוצה בעסקה.

 

שקיפות מלאה לאורך כל הדרך

אחת מאבני היסוד של קבוצת רכישה היא גם השקיפות מול הדיירים מכל הבחינות, כגון רישום הערות אזהרה בקרקע – כשהדיירים משלמים כסף הם צריכים לקבל תמורה משפטית בדמות הערת אזהרה. כמו כן, על הדיירים לקבל עדכונים שוטפים מישיבות נציגות המתבצעות בנוכחות הגורמים השונים בתהליך, פרוטוקולים מסודרים, חוזים לעיון ולדעת בכל זמן נתון כיצד התהליך מתקדם. חשוב לציין כי כאשר ישנה שקיפות מלאה לא נעלמים כספים והדיירים יכולים להתמודד עם כל דבר.

 

עמידה בלוחות זמנים – זמן הוא משאב מוגבל בתהליך

אם נרצה למצוא אספקט מרכזי אחד שמבדיל בין קבוצת רכישה מוצלחת לפחות מוצלחת, נראה כי עמידה בלוחות זמנים היא זו שעושה את ההבדל. החשיבות של תכנון זמן ולוחות זמנים בתהליך קבוצות רכישה היא קריטית, כיוון שמרחב התמרון קטן יותר וכל חריגה עשויה לעלות לדיירים הרבה כסף שבא לידי ביטוי בתשלום שכירות. אם כך, בחרו חברה שיודעת לבנות לוחות זמנים בצורה נכונה ויודעת לעמוד בהן ברמה פרטנית מול כלל הקבוצה.

 

לסיכום, בתהליך קבוצת רכישה לא קיימת התחייבות פורמלית לשלושת הגורמים החשובים הללו, פרט לחוזה שבו מסוכמים הדברים בצורה משפטית, ולכן על הקבוצה לבחור בחברת ניהול לקבוצות רכישה בעלת מוניטין וניסיון מוכח בניהול הקבוצה, במטרה להפיק את המטרה המרכזית של התאגדות הקבוצה והיא – להתאגד ככוח עצום ולהשיג חיסכון בעלויות.

 

הצצה אל מאחורי הקירות ברחובותיה הקסומים של נווה צדק

הצעות מפתות לבעלי נכסים, שכונה עם היסטוריה מרתקת, עסקאות נדל"ן יוצאות דופן והמיליארדר רומן אברמוביץ שכבר סימן בה וי. הכירו את השכונה הכי מדוברת בתל אביב – נווה צדק, שתושביה מתחילים להסתגל למצב החדש.

 

"שכונה ישנה מחירים חדשים", כך בהחלט ניתן לכנות את השוק הנדל"ן החדש שנפתח דווקא בשכונה הצפופה והציורית נווה צדק. מדובר בשכונה ישנה ונחשקת הנושקת ליפו, אשר בשנים האחרונות התעוררה משנת היופי שלה בעקבות תכנית השימור ששינתה את פני השכונה והפכה אותה לאזור מגורים פופולרי. בתים רבים בשכונה הם צמודי קרקע, השוכנים בתוך סמטאות צרות המזכירות מעט את האזורים הטובים בפריז ובכלל באירופה. רחוב שבזי, שהוא אגב הרחוב המרכזי בנווה צדק, מפריד בין נווה צדק לבין שכונת שבזי, הפך בשנים האחרונות לרחוב אופנתי שוקק חיים ובו תוכלו למצוא גלריות יפהפיות ובהן יצירות אמנות, חנויות מעצבי בגדים וכלי בית, בתי קפה, מסעדות ופאבים ובכלל כל מה שיש לשכונה חלומית להציע.

 

נווה צדק מתפרסת על פני 913 דונם, נוסדה בשנת 1887 כמה שנים לאחר הריסת חומות יפו, והיא השכונה הראשונה שהוקמה מחוץ לתוואי חומות העיר יפו. היא גובלת בדרום-מזרח בוואדי, שבו עברה פעם מסילת רכבת לעיר הבירה ירושלים. כיום, מסילות הרכבת הפכו לחניון ואת המעט שנותר מהן תוכלו למצוא במתחם התחנה בנווה צדק, שהפך למקום בילוי מרכזי בתל אביב.

 

השכונה הקסומה נווה צדק הוקמה בידי משפחות יהודיות אשר רצו להתגורר מחוץ ליפו שהייתה אז עיר צפופה, ובה הוקם לראשונה בית חולים לעניי המושבות ולפועלים שביקרו אצל רופאי העיר. עם השנים נבנו בנווה צדק מוזיאונים ובתים בעלי היסטוריה מרתקת כמו "בית הסופרים", מוזיאון נחום גוטמן, בית אבולעפיה ששימש בית תרבות, שם התגורר ש"י עגנון בעליית הגג, קולנוע עדן שנבנה בשנת 1914 והיה פעיל עד שנת 1974, מרכז סוזן דלל ובית שלוש שנמכר ממש לאחרונה תמורת 16 מיליון דולר, ועוד מבנים רבים אשר חלקם נחשבים היום לבתים לשימור, או לצערנו מוזנחים וממתינים בשקיקה למי שיהיה מעוניין לשקמם.

 

התושבים הוותיקים מסתגלים לשכנים העשירים

הביקוש הגדול לנדל"ן בנווה צדק טרם מיצה את הפוטנציאל שלו. רבים מעשירי העולם, ובמיוחד יהודים, זיהו את הפוטנציאל העצום בשכונה ופונים בזה אחר זה לחברות נדל"ן ישראליות כדי לברר עלויות. תושבי נווה צדק הוותיקים מתחילים להסתגל לשכניהם העשירים כשעד כה נמכרו כבר כמה וכמה דירות למיליארדים. כך שלא פלא שעל דלתותיהם מתדפקים מדי יום חברות נדל"ן המציעות להם סכומים בלתי נדלים תמורת מכירת הדירה. בשנת 2007 חיפש איש העסקים היהודי רומן אברמוביץ' נכס בשכונה, שבה הוא יוכל להקים את ביתו. הוא התעניין בבית שלוש והציע סכומים גבוהים, אולם לבסוף העסקה לא יצאה לפועל. אברמוביץ' מחזיק בכמה וכמה נכסים בעולם ובהם בית בלונדון בגודל 30 אלף מ"ר, חווה באספן קולורדו בארה"ב ועוד.

 

לאחרונה רכש אברמוביץ' את מלון ורסנו בנווה צדק, מהאחים גיא וירון ורסנו (ירון הוא בעלה של וונדר-וומן, הלא היא גל גדות) המשתרע על פני 1.5 דונם ומגרש חנייה, שעליו יש זכויות בנייה שטרם נוצלו. במלון ורסנו זכה תמורת תשלום של 122 מיליון דולר, ונראה כי הוא מתעתד להרוס את המלון שנבנה בשנת 2011 ולבנות במקום את ביתו.

 

אם כך, נראה כי אברמוביץ' פתח עבור תושבים ומשקיעים פתח להזדמנות נהדרת, אבל בל נשכח כי נווה צדק נחשבה עד לפני שני עשורים לשכונת עוני שאינה שונה מהרבה משאר השכונות בדרום תל אביב. הבתים המוזנחים שהיו בה ודאי לא משכו את עיניהם של המשקיעים, אולם יש בה קסם מיוחד והיסטוריה מרתקת, מה שכנראה מספיק כדי להפוך אותה לכל כך מבוקשת.

טיפים לבחירת יזם לביצוע פינוי-בינוי

על פי הגדרת החוק, עסקת פינוי-בינוי היא חוזה הנערך בין יזם לבין בעלי דירות בבניין המיועד לפינוי-בינוי, אשר על פיו מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו, לצורך הריסת הבניין והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית המוגדרת מראש ולפי חוק התכנון והבנייה.

פרויקטים של התחדשות עירונית, ובהם פינוי-בינוי, הם יוזמה מבורכת המאפשרת לכל הצדדים לצאת נשכרים. הדיירים נהנים משיפור איכות חייהם, הרשויות מרוויחות ניצול מרבי של קרקעות פנויות והיזם מרוויח את לחמו במכירת הדירות שנוספות בפרויקט. אולם, בחירת יזם לפרויקטים של התחדשות עירונית יכולה להיות מורכבת, משום שמדובר בתהליך ארוך שיכול להימשך כמה שנים טובות, שבמהלכו הדיירים יהיו בקשר תמידי עם היזם או עם אנשים מטעמו. לכן, קיבצנו עבורכם את הטיפים הטובים ביותר שיאפשרו לכם לבחור בצורה נבונה.

 

חברה בעלת איתנות פיננסית

חברה בעלת איתנות פיננסית תציע הון עצמי משלה למטרת ביצוע הפרויקט. ולכן, חשוב לבחון האם החברה בעלת הון עצמי או שהיא פונה לקרנות השקעה שונות או לקחת הלוואות בנקאיות. את האיתנות הפיננסית ניתן למדוד באמצעות שני מישורים: בחינת החברה בדירוגים שונים ברשת כגון – BDI ו-D&B. המישור השני הוא הצגת דו"ח פיננסי על החברה באמצעות רואה חשבון חיצוני.

 

הצגת התמונה הריאלית בתחילת התהליך

חשוב לקבל בתחילת התהליך תמונה ריאלית על הפרויקט על פי הערכות שמאי מדויקות מבלי להפריח מספרים באוויר. כמו כן, חשוב לבדוק אם החברה מוכנה לחשוף בפניכם את הדוח הכלכלי של הפרויקט הקיים, במטרה לעבוד אתכם בשקיפות מלאה. את הדוח מומלץ לקבל כבר בשלב טיוטות החוזים, מה שמראה כי מדובר בחברה רצינית שביצעה ניתוח מעמיק של הנתונים הכלכליים של הפרויקט כבר בתחילת התהליך.

 

מוניטין בתחום התחדשות עירונית

ישנה חשיבות רבה לבחירת חברה בעלת מוניטין רב בתחום, כלומר חברה שביצעה כמה וכמה פרויקטים וסיימה אותם בהצלחה. שימו לב כי חברות רבות יכולות להציג בקטלוג ובאתר החברה פרויקטים נוצצים עם תמונות הדמיה מרשימות, אולם הם עשויים להיות אולי רק בשלבי תכנון בלבד. כמו כן, ניתן להיכנס לאתרים שונים ברשת כדוגמת אתר "מדלן", כדי לבדוק אם החברה אחראית לפרויקטים שהוצגו ואם הם הסתיימו בהצלחה.

 

זמינות ושירות לדיירים

בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים מוכרים את זכויותיהם ליזם במטרה להרוס את הבית היקר להם מכל ומקנים לו זכויות לבניית דירות חדשות, ולכן עליכם כדיירים לקבל שירות אישי ואדיב מהיזם ולחוש בטוחים לאורך כל התהליך. בדקו עם נציג החברה מיהו איש הקשר שאתו תוכלו לתקשר ולשאול שאלות, בדקו את זמינות החברה כבר בשלב ראשוני, כיוון שבהמשך התהליך התקשורת מעט נעלמת ולכן חשוב שיהיה לכם קו פתוח למתן הסברים.

 

ליווי בנקאי וערבויות

ישנה חשיבות רבה לערבויות שמעניקות חברות יזמות לדיירים, הרי הם מוסרים עבורן את הדירה היקרה להם מכל. כמו כן, יש לבחון האם החברה מעניקה ליווי בנקאי מקצועי, כיוון שהבנק הוא הגורם המתווך בין הדיירים ליזם ועליו לשמור על האינטרסים של הדיירים ולהבטיח לכם כי כספם בטוח. מעבר לכך, חשוב שעורך דין מיומן ילווה את הפרויקט מא' ועד ת', גם מטעם חברת היזם וגם מטעם הדיירים.
לסיכום, פרויקטים של פינוי-בינוי הם תהליך לזמן ארוך, ולבחירת היזם יש משמעות רבה בהצלחתו ובהקניית ביטחון רב לדיירים. שמירה על הגורמים המוצגים בכתבה תוכל לאפשר לכם לדעת כי הנכס היקר לכם מכל נמצא בידיים מהימנות והפרויקט יתבצע בצורה משפטית נכונה עד לשביעות רצונכם.